Regularização ambiental vira critério de crédito e começa a redefinir o valor das propriedades

Publicado em

19 de fevereiro de 2026

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Da Redação

Durante décadas, o valor de uma propriedade rural no Brasil foi medido quase sempre pelos mesmos parâmetros: produtividade histórica, localização, logística e potencial de expansão. A fazenda era vista essencialmente como ativo produtivo. Nos últimos dois anos, porém, algo mudou — e não foi na lavoura, foi no papel.

O sistema financeiro, as tradings e até compradores privados passaram a incluir uma nova pergunta antes de qualquer negociação: a situação ambiental do imóvel está comprovadamente regular?

A mudança não veio de uma lei nova nem de um órgão fiscalizador mais duro. Ela nasceu do mercado. Bancos passaram a perceber que o maior risco de uma garantia rural não está mais apenas no preço das commodities ou no clima, mas na possibilidade de aquele ativo carregar passivos ambientais, sobreposições territoriais ou questionamentos jurídicos futuros. Em outras palavras, o risco deixou de ser apenas produtivo e passou a ser patrimonial.

Na prática, a regularização ambiental deixou de ser uma etapa burocrática do Cadastro Ambiental Rural — o CAR, registro eletrônico obrigatório que reúne informações ambientais das propriedades — para se tornar uma variável econômica. Hoje ela influencia três pontos decisivos: acesso ao crédito, velocidade da negociação e valor efetivo do imóvel.

Os números ajudam a entender a dimensão. Dados do Sistema Nacional do Cadastro Ambiental Rural (SICAR) indicam que aproximadamente 58% dos imóveis rurais apresentam algum tipo de inconsistência cadastral ou pendência ambiental. Isso não significa necessariamente ilegalidade, mas significa incerteza. E, para quem financia, incerteza é risco.

O resultado aparece na prática. Operações de crédito ficam mais longas, exigem mais documentos e, em alguns casos, simplesmente não avançam. A produção continua acontecendo, mas a vida financeira da fazenda passa a enfrentar barreiras invisíveis. Uma pendência ambiental raramente impede plantar, porém pode impedir financiar, vender ou usar a terra como garantia.

O mercado de terras, silenciosamente, começou a separar propriedades em dois grupos: ativos confiáveis e ativos duvidosos. A diferença entre eles nem sempre aparece na placa de venda, mas aparece na mesa de negociação. Onde há dúvida documental, há desconto. Onde há segurança jurídica, há liquidez.

É nesse ponto que surge o conceito chamado de “inteligência territorial”. Trata-se de cruzar dados geográficos, ambientais e regulatórios — validação do CAR, análise de sobreposição de áreas, histórico de uso do solo e compatibilidade cartográfica — antes da operação financeira. O objetivo não é multar o produtor, mas reduzir risco para quem coloca dinheiro.

A lógica é simples: o crédito rural moderno não depende apenas da capacidade de produzir, mas da capacidade de provar que o ativo dado em garantia continuará existindo juridicamente no futuro.

Essa mudança tem relação direta com outro fenômeno: o agro brasileiro passou a operar integrado ao mercado global de capitais. Investidores, fundos e compradores internacionais incorporaram critérios socioambientais às análises. Não se trata mais de pressão ideológica, e sim de proteção financeira e reputacional. Para quem financia cadeias produtivas, comprar um ativo com risco ambiental virou equivalente a comprar uma dívida oculta.

O efeito mais profundo, porém, ainda está começando. O preço das fazendas tende a incorporar esse fator. Propriedades ambientalmente organizadas passam a ter maior liquidez e negociação mais rápida. Já áreas com inconsistências podem sofrer deságio — não pela produtividade, mas pela incerteza. Ou seja: a valorização rural está deixando de ser apenas agronômica e se tornando também documental.

PROVIDENCIAS – Isan Rezende (foto), presidente do Instituto do Agronegócio (IA) e da Federação dos Engenheiros Agrônomos de Mato Grosso (Feagro-MT), recomenda que os produtores priorizem a validação do CAR. “O produtor sempre foi avaliado pela capacidade de produzir. Agora começa a ser avaliado também pela capacidade de demonstrar segurança jurídica do que produz”.

“Muita gente ainda enxerga o cadastro ambiental como papelada. O mercado já não enxerga assim. Hoje a regularidade interfere no juro, no prazo e até na aprovação do crédito. É uma mudança silenciosa, mas estrutural. O produtor deve buscar ajuda para verificar inconsistências precocemente para garantir acesso rápido ao crédito e liquidez em negociações”, disse Rezende.

Para ele o proprietário rural precisa se preparar para essa nova fase. “Não espere por prazos governamentais: busquem parcerias com consultoria especializadas para cruzar dados do SICAR, identificar sobreposições e regularizar passivos ambientais. Essa antecipação preserva o valor patrimonial de sua propriedade e abre portas para investidores exigentes ESG”.

“O futuro do setor depende de propriedades seguras e previsíveis, isso quer dizer que não se trata apenas uma questão burocrática. Estamos falando do acesso ao crédito rural, da regularização fundiária e da sustentabilidade ambiental. Enquanto o produtor espera pela validação, perde oportunidades e acumula riscos jurídicos”, orientou o presidente do IA e da Feagro-MT.

“O agro brasileiro amadureceu. Quando passamos a disputar recursos com investidores internacionais, passamos também a disputar confiança. Um agro regularizado é um agro mais competitivo, mais transparente e mais resiliente diante das novas critérios globais, mas a responsabilidade por esse avanço precisa ser compartilhada entre o setor e o Estado”.

“É fundamental que o Estado compreenda que o produtor rural já tenha assumido sua parte no compromisso ambiental. O CAR foi declarado por milhões de imóveis, muitos dos quais de agricultura familiar, sem assistência técnica ou suporte jurídico. Agora, cabe ao poder público garantir que esse esforço não se perca num labirinto digital e burocrático que só gera insegurança”, completou.

Fonte: Pensar Agro

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Agricultura

Entidade diz que o campo preserva, mas há excesso de regras travando os produtores

Publicados

21 horas atrás

21 de abril de 2026

Por

Da Redação

A Associação dos Produtores de Soja e Milho de Mato Grosso (Aprosoja-MT) decidiu reagir às críticas sobre o impacto ambiental do agronegócio e levou ao debate público um conjunto de dados para sustentar que a produção agrícola no Brasil ocorre com preservação relevante dentro das propriedades rurais.

A iniciativa ocorre em um momento de maior pressão sobre o setor, especialmente em mercados internacionais, e busca reposicionar a narrativa com base em números do próprio campo.

Entre os dados apresentados, levantamento da Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa) indica que 65,6% do território brasileiro permanece coberto por vegetação nativa, enquanto a agricultura ocupa cerca de 10,8% da área total. A entidade usa o dado para reforçar que a produção ocorre em uma parcela limitada do território.

No recorte estadual, a Aprosoja-MT destaca um levantamento próprio que identificou mais de 105 mil nascentes em 56 municípios de Mato Grosso, com 95% delas preservadas dentro das propriedades rurais . O dado é usado como exemplo prático de conservação dentro da atividade produtiva.

A entidade também aponta que o avanço tecnológico tem permitido aumento de produção sem expansão proporcional de área. O Brasil deve colher mais de 150 milhões de toneladas de soja na safra 2025/26, mantendo a liderança global, com Mato Grosso respondendo por cerca de 40 milhões de toneladas.

Segundo a Aprosoja-MT, práticas como plantio direto, rotação de culturas e uso de insumos biológicos têm contribuído para esse ganho de produtividade, reduzindo a pressão por abertura de novas áreas.

Isan Rezende, presidente do IA

A associação também cita investimentos em prevenção de incêndios dentro das propriedades e manejo de solo como parte da rotina produtiva, argumentando que a preservação é uma necessidade econômica, e não apenas uma exigência legal.

Na avaliação de Isan Rezende, presidente do Instituto do Agronegócio (IA) a preservação ambiental no campo deixou de ser uma pauta teórica e passou a ser parte direta da gestão da propriedade rural. Segundo ele, o produtor brasileiro já incorporou práticas que garantem produtividade com conservação, muitas vezes acima do que é exigido.

“Quem está na lida sabe que sem água, sem solo bem cuidado e sem equilíbrio ambiental não existe produção. O produtor preserva porque precisa produzir amanhã. Isso não é discurso, é sobrevivência da atividade”, afirma.

Rezende aponta, no entanto, que o ambiente institucional ainda cria distorções que dificultam o reconhecimento desse esforço. Para ele, há excesso de exigências, insegurança jurídica e regras que mudam com frequência, o que acaba penalizando quem já produz dentro da lei.

“O produtor cumpre, investe, preserva, mas continua sendo tratado como problema. Falta coerência. Quem está regular não pode continuar pagando a conta de um sistema que não diferencia quem faz certo de quem está fora da regra”, diz.

Na avaliação do dirigente, o debate sobre sustentabilidade no Brasil precisa avançar com base em dados e realidade de campo, e não em generalizações. Ele defende que o país já possui uma das legislações ambientais mais rígidas do mundo, mas enfrenta falhas na aplicação e na comunicação dessas informações.

“O Brasil tem uma das produções mais eficientes e sustentáveis do planeta. O que falta é organização e clareza nas regras, além de uma comunicação mais firme para mostrar o que já é feito dentro da porteira”, conclui.

Fonte: Pensar Agro

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